제 경험담에 비추어서 일단 설명을 드려 볼까 합니다. 일단 법인명의 부동산 잔금대출을 실행을 하려면 반드시 1금융권 그리고 2금융권 순으로 대출을 실행하게 되는데 생각보다 우리가 개인으로 신용대출을 받는거 보다 준비해야할 자료도 많고 보는것도 많습니다.
물론 법인에서 매출도 빵빵하면 대표이사고 뭐고 볼것도 없습니다. 그냥 무조건 1금융권에서 나옵니다. 대개 이렇게 대출을 알아보는 경우는 1금융권은 힘들거나 혹은 법인의 재무재표가 좋지 못한 경우가 많기 때문에 아무래도 걱정이 많이들 되실거 같습니다.
법인명의 부동산 잔금대출 준비서류
- 사업자 등록증
- 법인등기부등본
- 3개년 재무재표
- 3개년 부과세표준증명원
- 사업계획서(이 부동산을 사서 뭘할건지 작성 들어감)
- 사업현황서(우리 회사 매출 현황)
- 지방세 부과세완납증명서
- 4대보험납입증명서
- 주주현황
- 은행양식원
보통 회사가 건실하면 이정도만 내면 통과 됩니다.
재무재표가 좋지 못하다면
그런데 회사가 매출이 부족할 경우에 대표이사의 신용도를 결국 보게 됩니다. 신용점수가 700후반에서 800정도는 기본적으로 나와야 하며 신용거래가 있어야만 합니다. 그밖에 보는것들도 많지만 연체이력부터 온갖거 다봅니다. 이력서를 달라고 하는 경우도 있고 그리고 회사가 성장세에 있다는 것도 중요한 지표중 하나입니다.
결국 재무재표가 부족하면 대표이사가 큰 사건사고만 안쳤으면 웬만하면 통과됩니다. 3년 내내 적자보는 기업에는 은행이 돈을 내줄리는 없겠죠? 특히나 요즘시기에는 더더욱이 부동산 관련한 대출에서 십억단위들은 꽁꽁 묶인 상태이기도 합니다. 보통은 팀장선에서 서류가 나오면 될지 안될지 감을잡고 확실히 될거 같은 경우에 마지막 대심의에 들어가는데 이때는 사실상 90%이상 된거라고 보시면됩니다.
단 이때 대부분 연대보증의 형태로 대표이사도 같이 들어가게 됩니다.
※ 대표이사 신용이 좋지 못하다면 포기하셔야 합니다.
※ 위태위태한 법인체들의 경우 브로커들을 끼고 대개 많이들 하는편이긴 합니다. 수수료는 약 대출금액의 2~3%정도 됩니다.
법인 명의 부동산 잔금대출 Q&A – 놓치기 쉬운 핵심 질문들
Q1. 법인 명의 대출은 사업 목적 외 자금으로 써도 되나요?
안 됩니다. 은행에 제출한 사업계획서의 목적 외로 사용하면
추후 자금 추적 시 불법 전용으로 간주될 수 있습니다.
특히 부동산 매입용 대출은 사용처가 명확해야 합니다.
Q2. 대출 실행 후 바로 법인 계좌에서 인출해도 되나요?
가능하지만, 자금 사용 흐름이 투명해야 합니다.
갑작스러운 현금 인출이나 제3자 계좌로 이체 시
사후 모니터링 대상이 될 수 있습니다.
Q3. 법인 명의 부동산을 담보로 대출받으면 다른 채권이 묶이나요?
담보 설정 이후에는 해당 부동산에 근저당권이 설정되어
추가 담보 제공이 제한됩니다. 1순위 채권이 은행에 귀속됩니다.
Q4. 부동산 잔금대출 후 세금 문제는 어떻게 되나요?
법인 명의로 취득 시 취득세율이 개인보다 높고,
대출금 이자비용은 비용처리가 가능합니다.
단, 이자비용이 실제 사업 목적과 연관되어야 인정됩니다.
Q5. 법인 대표가 바뀌면 기존 대출은 어떻게 되나요?
대표이사가 변경되면 은행은 즉시 통보받아야 하며,
기존 연대보증 효력이 유지됩니다.
신임 대표로 보증 변경을 요구하는 경우도 있습니다.
Q6. 법인 대출 후 부동산을 매도하려면?
담보가 설정된 상태에서는 매도 불가합니다.
반드시 은행에 근저당 해지 또는 대출 상환 절차를 거쳐야 합니다.
Q7. 법인 계좌 잔고가 많으면 대출 심사에 유리한가요?
일시적인 잔액보다 거래 흐름의 안정성을 더 봅니다.
즉, 꾸준한 매출 입금과 세금 납부이력이 신뢰도를 높입니다.
Q8. 법인 신용등급은 어디서 확인할 수 있나요?
나이스평가정보, KCB, 코리아크레딧뷰로 등의 기관에서
기업신용등급을 조회할 수 있습니다.
은행은 이 등급을 대출금리 산정 기준으로 활용합니다.
Q9. 대출 승인 후 바로 사용하지 않아도 되나요?
은행 승인 후 일정 기간 내(보통 30일 이내) 실행되지 않으면
승인 효력이 사라질 수 있습니다.
필요 시 실행기한 연장을 요청해야 합니다.
Q10. 대출금 상환 후에도 등기상 근저당은 자동으로 지워지나요?
아닙니다. 상환 후 반드시 근저당 해지등기를 해야 완전 종료됩니다.
법무사를 통해 진행하며 비용은 보통 10~20만원 수준입니다.